Damit Sie es auch künftig gemütlich warm haben, ist Veränderung nötig.
Thema Heizung Keine Panik
Wieder einmal sind Immobilieneigentümer und WEGs verunsichert. Die Bundesregierung möchte das Gebäudenergiegesetz (GEG) durch das Gebäudemodernisierungsgesetz ersetzen. Das neue Gesetz soll laut Regierung technologieoffener, flexibler und einfacher sein. Doch aktuell kann nur spekuliert werden, wie das neue Gesetz konkret aussehen soll.
Am 24. Februar 2026 haben sich die Koalitionsfraktionen zwar auf Eckpunkte verständigt, aber ab wann das neue Gesetz gelten soll, wie es konkret aussehen wird, ob und welche Übergangsvorschriften es geben soll, ist noch völlig ungewiss.
Das ist voraussichtlich geplant:
1. Beim Heizungsaustausch sollen künftig auch wieder moderne Gas- und Zentralheizungen zulässig sein.
2. Ab 2029 wird bei Öl und Gas ein verbindlicher Bioanteil beigemischt.
3. Die Wärmepumpe wird weiterhin gefördert.
Was bisher gilt
Funktionierende Öl- und Gasheizungen dürfen insgesamt 30 Jahre lang betrieben werden. Danach müssen sie ausgetauscht werden, auch wenn Sie noch funktionieren.
Ist eine Öl- oder Gasheizung defekt, darf sie repariert werden. Ist eine Reparatur nicht mehr möglich, muss eine neue Heizung eingebaut werden, die zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien läuft. Allerdings gibt es dafür Übergangsfristen. In Städten mit mehr als 100.000 Einwohnern wird der Einbau von Heizungen mit 65 Prozent erneuerbaren Energien schon nach dem 30. Juni 2026 verbindlich, in Städten bis 100.000 Einwohner bis nach dem 30. Juni 2028.
Gasetagenheizungen
Viele Wohnungseigentümergemeinschaften in Mehrfamilienhäusern verfügen über Gasetagenheizungen, entweder im Besitz der einzelnen Eigentümer, also Sondereigentum, oder im Gemeinschaftseigentum.
Das gilt (noch) für Gasetageneizungen in Mehrfamilienhäusern:
Geht die Gasetagenheizung vor Mitte 2026 bzw. 2028 kaputt, kann sie durch eine neue oder gebrauchte Heizung ersetzt werden. Ab 2029 muss diese Heizung schrittweise einen steigenden Anteil von erneuerbaren Energien nutzen. Spätestens 2045 muss dieser Anteil bei 100 Prozent liegen. Dies gilt sowohl für Gasetagenheizungen im Besitz der einzelnen Eigentümer als auch im Gemeinschaftseigentum.
Geht die Heizung nach Mitte 2026 bzw. 2028 kaputt und kann nicht repariert werden, hat der Eigentümer fünf Jahre Zeit, um über die Art der künftigen Wärmeversorgung zu entscheiden.
Entscheiden sich die Eigentümer weiterhin für Etagenheizungen, muss jede neue Heizung mindestens 65 Prozent Erneuerbare nutzen. Die Eigentümer können sich alternativ für eine Zentralheizung für das ganze Gebäude entscheiden, zum Beispiel eine Wärmepumpe oder Anschluss an ein Wärmenetz. In diesem Fall haben sie nach dem Ende der fünfjährigen Entscheidungsfrist acht Jahre Zeit, um die Zentralheizung mit mindestens 65 Prozent erneuerbaren Energien zu installieren.
Sind die Gasetagenheizungen im Gemeinschaftseigentum, sieht es etwas anders aus. Fällt die erste Gasetagenheizung nach Mitte 2026 bzw. 2028 irreparabel aus und muss ersetzt werden, muss die Hausverwaltung sofort eine Eigentümerversammlung einberufen. In dieser muss beraten werden, wie eine klimafreundliche Wärmeversorgung des Gebäudes umgesetzt werden soll. Die Hausverwaltung muss die relevanten Informationen über die Heizungen im Haus zur Verfügung stellen.
Die WEG hat fünf Jahre Zeit, um sich für eine zentrale oder dezentrale Lösung zu entscheiden. Die Hausverwaltung sollte diesen Entscheidungsprozess mit aktuellen Informationen begleiten.
Auch bei Gemeinschaftseigentum gilt:
Bei der dezentralen Lösung muss jede Heizung mindestens 65 Prozent erneuerbare Energien nutzen. Bei der zentralen Lösung hat die Gemeinschaft nach dem fünfjährigen Entscheidungsprozess acht Jahre Zeit für die Installation einer Zentralheizung mit mindestens 65 Prozent Erneuerbaren.
Zukunft im Blick
Immobilienbesitzer und Eigentümergemeinschaften haben also genügend Zeit, um sich mit dem Thema klimafreundliche Heizung zu befassen und entsprechende Lösungen zu finden und umzusetzen. Allerdings sollte man das Thema trotz der momentanen Unsicherheit nicht auf die lange Bank schieben, denn Klimaschutz wird sicherlich auch im neuen Gesetz eine entscheidende Rolle spielen. Das Thema ist komplex und niemand weiß, wann eine alte Heizung ausfällt.
Eigentümer und WEGs sollten sich folgende Fragen stellen:
Welche Art von Heizung passt am Besten zum Gebäude und seiner Nutzung?
Was ist für das Gebäude gut und machbar - Wärmepumpe, Photovoltaik? Kombinationen?
Ist für das Gebäude ein Anschluss ans Wärmenetz möglich und sinnvoll?
Wie hoch sind die Kosten für eine neue Heizung und gibt es genug Rücklagen dafür? Muss die Rücklagenzufuhr erhöht werden? Haben wir Zeit, eine spezielle Rücklage zu bilden? Wird eine Sonderumlage nötig? Muss die Gemeinschaft einen Kredit aufnehmen?
Welche Fördermöglichkeiten gibt es?
Gibt es weitere sinnvolle Modernisierungen am Gebäude, zum Beispiel neue Fenster, eine bessere Dämmung?
Tipp: Beratung und Begleitung durch Experten wird ebenfalls gefördert. WEGs sollten dies unbedingt nutzen. Der Hausverwalter ist nicht der Heizungsexperte, aber er kann helfen den richtigen Weg zu finden, zum Beispiel durch Information und die Empfehlung zertifizierter Berater.